Vous êtes locataire et vous vous demandez quels travaux sont à votre charge ? Qui doit payer pour la fuite sous l’évier ou le volet cassé ? La répartition des tâches avec le propriétaire est souvent source de confusion et de stress.
Cet article vous donne la liste complète et officielle des réparations locatives, basée sur les textes de loi. Vous saurez exactement quelles sont vos obligations et vous pourrez télécharger notre PDF gratuit pour garder ces informations sous la main.
La Liste Complète des Réparations Locatives (Mise à jour 2025)
Pour éviter toute discussion, la loi est claire. Le cadre est fixé par la loi du 6 juillet 1989, et la liste précise des travaux est définie dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. En résumé, le locataire doit s’occuper de l’entretien courant du logement et des menues réparations.
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Télécharger le PDF GratuitVoici le tableau récapitulatif qui détaille, zone par zone, les travaux qui vous concernent.
| Zone du Logement | Travaux et Entretien à la Charge du Locataire |
|---|---|
| Jardin et parties privatives extérieures |
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| Portes et Fenêtres |
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| Murs, Sols et Plafonds |
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| Plomberie et Sanitaires |
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| Électricité |
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| Équipements Généraux |
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Pour y voir plus clair : les travaux à la charge du propriétaire
Maintenant que vos obligations sont claires, qu’en est-il du propriétaire ? C’est assez simple : tout ce qui n’est pas de l’entretien courant ou une menue réparation est pour lui. Le propriétaire doit garantir un logement décent et en bon état d’usage.
Les travaux qui sont à la charge du propriétaire concernent principalement le gros œuvre et les pannes importantes. Il doit s’occuper de tout ce qui est lié à l’usure normale du temps (la vétusté).
- Les réparations liées à la vétusté (peintures défraîchies après 10 ans, moquette usée) ou à une malfaçon.
- Les gros travaux sur le bâtiment : ravalement de façade, réfection de la toiture, réparation des murs porteurs.
- Le remplacement complet d’équipements majeurs : changement de la chaudière, du ballon d’eau chaude, des radiateurs.
- Les travaux d’amélioration de la performance énergétique (sauf s’il s’agit de petites adaptations).
- La mise aux normes de l’installation électrique ou de plomberie si elle est dangereuse ou obsolète.
- La réparation ou le remplacement de tout ce qui tombe en panne sans que ce soit de votre faute (un volet roulant électrique qui ne marche plus, par exemple).
Les 3 exceptions à connaître : Vétusté, Force Majeure et Malfaçon
Parfois, un problème qui semble être de votre ressort ne l’est pas. Trois situations spécifiques transfèrent la responsabilité au propriétaire, même s’il s’agit d’une réparation listée dans le tableau ci-dessus.
La vétusté : l’usure normale du temps
La vétusté, c’est l’usure naturelle d’un logement et de ses équipements. Si un joint de robinet lâche au bout de 15 ans, ce n’est pas un manque d’entretien de votre part, mais simplement la fin de vie du matériel. Dans ce cas, même si le remplacement d’un joint est normalement pour vous, le propriétaire doit payer car la cause est l’usure normale.
La force majeure : l’imprévu total
La force majeure est un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. Pensez à une tempête qui casse une fenêtre ou à une inondation. Même si le remplacement d’une vitre est une réparation locative, si la cause est une catastrophe naturelle, la réparation incombe au propriétaire. Vous n’êtes pas responsable des dégâts causés par ce type d’événement.
La malfaçon : le défaut de construction
Une malfaçon ou un vice de construction est un défaut qui existait avant votre arrivée mais qui se révèle pendant votre location. Par exemple, une fuite d’eau persistante due à une mauvaise installation de la plomberie. Dans cette situation, le propriétaire doit prendre en charge les réparations, car le problème vient de la structure même du logement et non de votre usage.
L’État des Lieux : Votre Meilleur Allié pour Éviter les Litiges
L’arme la plus efficace pour un locataire est un état des lieux d’entrée bien réalisé. Ce document est la photographie du logement au moment où vous recevez les clés. Il doit être le plus précis possible : décrivez tout, même les petits défauts comme un éclat sur le carrelage ou une rayure sur le parquet.
Lors de votre départ, l’état des lieux de sortie sera comparé à celui d’entrée. C’est cette comparaison qui détermine si des dégradations vous sont imputables. Sans un état des lieux d’entrée détaillé, un propriétaire peu scrupuleux pourrait essayer de vous facturer l’usure normale ou des problèmes qui étaient déjà là. C’est votre meilleure preuve pour protéger votre dépôt de garantie.
FAQ – Vos questions sur les réparations locatives
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le partage des frais entre locataire et propriétaire.
Qui paie pour le remplacement de la chaudière ?
Le remplacement complet de la chaudière est toujours à la charge du propriétaire. C’est considéré comme une grosse réparation. En revanche, l’entretien annuel et le remplacement de petites pièces (comme les joints des appareils à gaz ou un allumage piézo-électrique) sont à la charge du locataire.
Suis-je obligé de faire l’entretien annuel de la chaudière ?
Oui, c’est une obligation légale pour le locataire (sauf si le bail spécifie le contraire). Vous devez faire appel à un professionnel qualifié chaque année et conserver l’attestation d’entretien. Le propriétaire peut vous la demander à tout moment, et surtout lors de votre départ.
Dois-je repeindre les murs avant de partir ?
Non, pas si l’usure est normale. Des murs un peu ternis par le temps ou des traces légères de meubles relèvent de la vétusté, à la charge du propriétaire. Vous devez par contre reboucher les trous de clous ou de vis et faire des raccords de peintures si vous avez fait des taches importantes ou si les murs sont très sales.
Qui est responsable en cas de fuite d’eau ?
Ça dépend de l’origine de la fuite.
- Fuite sur un joint ou un flexible (douche, machine à laver) : c’est pour le locataire, car c’est de l’entretien courant.
- Fuite dans une canalisation encastrée (dans un mur ou un sol) : c’est pour le propriétaire.
Le propriétaire peut-il garder ma caution pour le nettoyage ?
Oui, si le logement est rendu dans un état de propreté inférieur à celui noté dans l’état des lieux d’entrée. Le locataire doit rendre un logement propre. Si le propriétaire doit engager une société de nettoyage pour le remettre en état, il peut retenir le montant de la facture sur votre dépôt de garantie, à condition de fournir un justificatif.
