Vous voulez sous-louer votre logement mais vous ne savez pas comment faire ? Vous cherchez un document simple pour être en règle ? La paperasse vous fait peur et vous voulez éviter les problèmes avec votre propriétaire ?
Cet article vous donne tout ce qu’il vous faut. Vous y trouverez un modèle gratuit de contrat de sous-location et un guide simple pour le remplir correctement. Suivez les étapes pour sous-louer votre logement en toute sécurité et légalement.
Modèle de Contrat de Sous-location à Télécharger (PDF & Word)
Gagnez du temps. Téléchargez directement notre modèle de contrat prêt à l’emploi. Il contient toutes les clauses nécessaires pour vous protéger. Le reste de l’article vous explique comment le remplir et quelles sont les règles à respecter.
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La Sous-location : Est-ce Légal et Quelles Sont les Conditions ?
La sous-location, c’est quand le locataire principal d’un logement (vous) loue une partie ou la totalité de ce logement à une autre personne, le sous-locataire. Vous devenez en quelque sorte le « bailleur » du sous-locataire, mais vous restez responsable de vos obligations envers votre propre propriétaire.
La règle la plus importante est simple : la sous-location est interdite, sauf si vous avez l’accord de votre propriétaire. C’est la loi du 6 juillet 1989 qui le dit. Sans cet accord, vous vous mettez en situation illégale. Cet accord doit remplir deux conditions pour être valable.
- L’autorisation doit être écrite. Un accord verbal ne suffit pas. Vous devez avoir un email, une lettre ou un avenant au bail signé par le propriétaire.
- L’accord doit aussi porter sur le prix du loyer. Le propriétaire doit valider le montant que vous demandez à votre sous-locataire.
Le montant du loyer que vous demandez à votre sous-locataire est très encadré. Il ne peut pas dépasser le montant du loyer que vous payez vous-même au propriétaire. Si vous sous-louez seulement une partie du logement, le loyer doit être proportionnel à la surface occupée.
Les 8 Clauses Indispensables à Inclure dans votre Contrat
Un contrat de sous-location bien rédigé vous protège, vous et votre sous-locataire. Le modèle fourni contient déjà ces clauses, mais il est important de comprendre ce que chacune signifie.
1. Identification des parties
C’est la base de tout contrat. Vous devez indiquer clairement qui est qui. Cette section doit contenir :
- Les informations sur le locataire principal (vous) : nom, prénom, et adresse complète du logement concerné.
- Les informations sur le sous-locataire : nom, prénom, et son adresse précédente.
Vérifiez bien l’orthographe des noms. Une erreur pourrait compliquer les choses plus tard. La date de signature du contrat doit aussi être mentionnée.
2. Description du logement
Cette clause précise ce qui est sous-loué. Soyez aussi précis que possible pour éviter les malentendus. Indiquez l’adresse exacte du logement.
Vous devez ensuite détailler si vous sous-louez :
- L’intégralité du logement.
- Seulement une partie du logement. Dans ce cas, listez les pièces auxquelles le sous-locataire a un accès exclusif (par exemple, « la chambre 2 ») et les pièces partagées (cuisine, salle de bain, salon).
3. Durée du contrat
La durée de la sous-location est libre, mais elle est limitée. Elle ne peut pas dépasser la durée de votre propre bail de location. Si votre bail se termine le 31 décembre, le contrat de sous-location ne peut pas aller au-delà de cette date.
Le contrat doit indiquer clairement :
- La date de début de la sous-location.
- La date de fin.
- Les conditions de préavis pour la résiliation. En général, le préavis est d’un mois, souvent communiqué par lettre recommandée avec accusé de réception.
4. Conditions financières
Cette partie est essentielle. Elle fixe les règles financières de la sous-location. Vous devez y noter :
- Le montant du loyer : Rappelez-vous qu’il ne peut pas être supérieur au loyer que vous payez.
- Les provisions sur charges : Si vous payez des charges, vous pouvez en répercuter une partie sur le sous-locataire. Le montant doit être justifié.
- Le dépôt de garantie : Vous avez le droit d’en demander un. Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges. Il sert à couvrir d’éventuelles dégradations.
Précisez aussi la date à laquelle le loyer doit être payé chaque mois (par exemple, « le 5 de chaque mois au plus tard »).
5. Obligations du sous-locataire
Le sous-locataire a des devoirs. Le contrat doit les lister pour qu’il n’y ait aucune ambiguïté. Le sous-locataire s’engage à :
- Payer le loyer et les charges à la date convenue.
- Souscrire une assurance habitation. C’est une obligation légale pour couvrir les risques (dégât des eaux, incendie).
- Utiliser le logement « paisiblement », c’est-à-dire sans causer de troubles de voisinage.
- Respecter le règlement de copropriété s’il y en a un.
6. Cession et sous-location
Cette clause est une sécurité pour vous. Elle doit interdire formellement au sous-locataire de sous-louer lui-même le logement ou de céder son contrat à une autre personne.
Sans cette mention, vous pourriez vous retrouver avec un inconnu dans votre logement, ce qui compliquerait la gestion de la location.
7. État des lieux
Même si ce n’est pas une obligation légale pour une sous-location, il est très fortement recommandé de le faire. Le contrat doit mentionner qu’un état des lieux d’entrée et de sortie sera réalisé.
Cet état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire rempli et signé par vous et le sous-locataire. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin. C’est ce document qui justifiera une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie en cas de dégradations. Un état des lieux réalisé à l’entrée est la meilleure protection.
8. Annexes obligatoires
Pour que le contrat de sous-location soit parfaitement valable, vous devez y joindre certains documents. Ils doivent être listés dans le contrat. Ces annexes sont :
- Une copie de l’autorisation écrite du propriétaire.
- Une copie de votre bail de location principal en cours de validité.
Le sous-locataire a ainsi connaissance de toutes les règles qui s’appliquent au logement et a la preuve que la sous-location est légale.
Les Règles Spécifiques Selon le Type de Logement
Les règles de la sous-location peuvent légèrement changer selon le type de logement. Voici un résumé pour y voir plus clair.
| Type de logement | Accord propriétaire nécessaire ? | Plafonnement du loyer ? | Points clés |
|---|---|---|---|
| Logement vide | Oui, obligatoire | Oui, loyer/m² ne peut dépasser celui du locataire principal. | C’est le cas le plus courant, régi par la loi de 1989. |
| Logement meublé | Oui, obligatoire | Oui, mêmes règles que pour un logement vide. | Le contrat doit lister le mobilier mis à disposition. |
| Logement social (HLM) | Non, la sous-location est interdite en principe. | Non applicable | Exceptions très limitées (personnes de plus de 60 ans, personnes handicapées). |
| Logement « loi de 1948 » | Oui, obligatoire | Oui | Concerne des logements très anciens, les règles sont similaires au logement vide. |
Sous-location en logement meublé vs. vide
Que votre logement soit loué vide ou meublé, les règles de base de la sous-location sont les mêmes. Vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire et le loyer de la sous-location ne peut pas être plus élevé que le vôtre. La seule différence pratique est que pour un logement meublé, l’état des lieux devra aussi inclure un inventaire précis du mobilier.
Le cas particulier du logement social (HLM)
La sous-location d’un logement social est en principe interdite. Le but de ces logements est d’aider des personnes avec des revenus modestes, pas de permettre au locataire de gagner de l’argent.
Il existe des exceptions très strictes :
- Sous-louer une partie du logement à une personne de plus de 60 ans.
- Sous-louer à un adulte handicapé avec qui le locataire a signé un contrat d’accueil familial.
En dehors de ces cas, sous-louer un HLM est illégal et peut entraîner la perte de vos droits au logement social et la résiliation de votre bail.
Le cas de la cohabitation intergénérationnelle solidaire
Il existe un dispositif particulier qui n’est pas une sous-location classique : le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Il permet à une personne de plus de 60 ans de louer ou sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans.
Dans ce cadre, la contrepartie financière demandée au jeune doit être « modeste ». Ce dispositif est encadré par la loi et vise à favoriser le lien social. Si vous êtes dans cette situation, vous devez utiliser ce type de contrat spécifique.
La Procédure Étape par Étape pour Sous-louer Légalement
Pour sous-louer sans commettre d’erreur, suivez cette checklist simple.
- Obtenir l’accord écrit du propriétaire : C’est la première chose à faire. Vous devez d’abord informer le bailleur de votre intention. Envoyez-lui une demande par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le montant du loyer envisagé. Vous pouvez utiliser un modèle de demande d’autorisation officiel. Ne faites rien tant que vous n’avez pas sa réponse écrite.
- Rédiger et signer le contrat de sous-location : Une fois l’accord obtenu, utilisez le modèle de contrat. Remplissez-le avec le sous-locataire. N’oubliez pas de joindre en annexe la copie de l’autorisation du propriétaire et la copie de votre bail. Chaque partie (vous et le sous-locataire) doit avoir un exemplaire original, daté et signé.
- Réaliser un état des lieux d’entrée : Avant de remettre les clés, faites un tour complet du logement avec le sous-locataire. Notez tout sur un document d’état des lieux. Soyez précis. Signez tous les deux le document. Chaque partie en conserve un exemplaire.
- Remettre les clés au sous-locataire : Une fois que tout est signé et que vous avez reçu le premier loyer et le dépôt de garantie, vous pouvez remettre les clés.
FAQ – Contrat de sous-location
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le contrat de sous-location.
Le propriétaire peut-il refuser la sous-location ?
Oui, totalement. Le propriétaire n’a aucune obligation d’accepter votre demande de sous-location. Il n’a pas non plus à justifier son refus. C’est son droit le plus strict.
Faut-il déclarer les revenus de la sous-location aux impôts ?
Oui. Les loyers que vous percevez d’une sous-location sont des revenus imposables. Vous devez les déclarer dans votre déclaration de revenus annuelle, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) si le logement est loué meublé, ou des revenus fonciers s’il est vide.
Le sous-locataire peut-il bénéficier des APL ?
C’est possible mais sous certaines conditions très précises. Le sous-locataire doit avoir moins de 30 ans ou être hébergé chez un accueillant familial. Le logement doit être sa résidence principale. Dans la plupart des cas de sous-location classique, le sous-locataire n’a pas le droit aux APL.
Que faire en cas de dégradations par le sous-locataire ?
C’est vous, le locataire principal, qui êtes responsable des dégradations envers le propriétaire. L’état des lieux de sortie de la sous-location vous servira de preuve. Vous pourrez alors utiliser le dépôt de garantie du sous-locataire pour couvrir les frais de réparation. Si le montant est plus élevé, vous devrez lui réclamer la différence.
Comment mettre fin à un contrat de sous-location ?
Le contrat de sous-location prend fin à la date prévue. Si l’une des parties veut y mettre fin avant, elle doit respecter le préavis indiqué dans le contrat (souvent un mois). La demande de résiliation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Si votre propre bail de location prend fin, le contrat de sous-location s’arrête automatiquement à la même date.
