Vous quittez votre logement et vous voulez récupérer votre dépôt de garantie sans discussion ? Vous cherchez un document officiel pour attester de l’état de l’appartement lors de la remise des clés ? Comment être sûr que votre document est bien conforme à la loi ?
Cet article vous donne un accès direct à des documents prêts à l’emploi. Vous y trouverez aussi des conseils pratiques pour le remplir correctement et défendre vos droits. Téléchargez ici un modèle d’état des lieux de sortie gratuit, à jour pour 2026 et conforme à la loi Alur.
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Ces modèles sont à jour des dernières réglementations. Ils incluent toutes les mentions obligatoires exigées par la loi Alur. Vous pouvez les imprimer pour les remplir sur place ou les compléter directement sur votre ordinateur. Choisissez le format qui vous convient le mieux, PDF ou Word.
Logement NON MEUBLÉ
Le modèle standard pour les appartements ou maisons loués vides. Il couvre toutes les pièces et équipements de base.
Logement MEUBLÉ
Ce document est adapté aux locations meublées. Il intègre une section pour l’inventaire et l’état du mobilier fourni.
Local COMMERCIAL
Un modèle spécifique pour les baux commerciaux. Il prend en compte les particularités des locaux professionnels.
Annexe : Inventaire des meubles
Utilisez cette annexe pour détailler précisément chaque meuble et équipement dans le cas d’une location meublée.
L’essentiel à savoir sur l’état des lieux de sortie en 5 points clés
L’état des lieux de sortie n’est pas une simple formalité. C’est un document juridique qui protège à la fois le bailleur et le locataire. Il sert de preuve en cas de litige sur d’éventuelles dégradations. Voici ce que vous devez absolument savoir.
- Il doit être « contradictoire » : Cela veut dire que le bailleur et le locataire doivent être présents (ou leurs représentants) pour le réaliser ensemble. Si l’un est absent, l’état des lieux n’est pas valable, sauf si un huissier est mandaté. Les deux parties doivent pouvoir donner leur avis sur chaque point.
- Il se fait au moment de la remise des clés : La date de l’état des lieux correspond au dernier jour de la location, lorsque le logement est vide et que le locataire rend les clés définitivement. C’est à ce moment précis qu’on peut juger de l’état final du bien.
- Il se compare à l’état des lieux d’entrée : Sa seule valeur est de servir de comparatif avec le document signé à l’arrivée. C’est la différence entre ces deux documents qui détermine s’il y a eu des dégradations imputables au locataire. Sans état des lieux d’entrée, on considère que le locataire a reçu le logement en bon état.
- Il n’est pas modifiable après signature : Une fois que les deux parties ont signé le document, il est définitif. Aucun ajout ou modification n’est possible. C’est pour cette raison qu’il faut être très vigilant avant d’apposer sa signature.
- Il est gratuit s’il est fait à l’amiable : Si le bailleur et le locataire réalisent l’état des lieux ensemble, aucun frais ne peut être facturé. La seule exception concerne l’intervention d’un huissier de justice, dont les frais sont partagés.
Comment bien remplir l’état des lieux : nos 7 conseils d’expert
Un état des lieux de sortie bien rempli est la clé pour une fin de location sereine. Une description vague ou un oubli peuvent coûter cher. Suivez ces conseils pour ne rien laisser au hasard et éviter les conflits.
1. Réalisez l’état des lieux dans un logement vide et propre
Il est beaucoup plus simple d’inspecter un logement quand il est entièrement vidé de ses meubles et affaires personnelles. La lumière du jour est aussi préférable pour bien voir les détails. Assurez-vous que le ménage a été fait. La propreté est un critère important, et un logement sale peut masquer des défauts.
2. Utilisez des termes précis et non des jugements de valeur
Évitez les mots vagues comme « bon état » ou « état moyen ». Soyez factuel. Utilisez un vocabulaire précis pour décrire les défauts :
- « Rayures sur le parquet du salon (30 cm) »
- « Éclat sur le lavabo de la salle de bain »
- « Papier peint déchiré dans la chambre (angle droit) »
- « Tache sur la moquette (près de la fenêtre) »
Plus vous êtes précis, moins il y aura de place à l’interprétation et au désaccord. La précision protège les deux parties.
3. Testez tous les équipements un par un
Ne vous contentez pas d’une inspection visuelle. Testez activement chaque équipement du logement. Ouvrez et fermez les fenêtres, les volets, les portes. Allumez les plaques de cuisson, faites couler l’eau des robinets (chaude et froide), tirez la chasse d’eau. Vérifiez que les prises électriques fonctionnent. Tout ce qui ne marche pas doit être noté.
4. Relevez les compteurs individuels
C’est une étape indispensable. Le jour de la sortie, notez les chiffres des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Ces relevés serviront à établir la facture de clôture et à répartir les dernières charges. Prenez une photo des compteurs en plus de noter les chiffres sur le document. Cela constitue une preuve irréfutable en cas de contestation.
5. N’oubliez pas les annexes
L’état des lieux ne concerne pas que l’appartement ou la maison. Pensez à inspecter toutes les parties annexes mentionnées dans le bail de location. Cela inclut :
- La cave
- Le grenier
- Le garage ou la place de parking
- Le jardin ou le balcon
Assurez-vous également de restituer toutes les clés (logement, cave, boîte aux lettres, garage) et les éventuels badges ou télécommandes. Le nombre de clés rendues doit être identique à celui reçu à l’entrée.
6. Ajoutez des photos datées pour preuve
Une image vaut mille mots. Prendre des photos de chaque défaut constaté est une excellente idée. Elles complètent les descriptions écrites et apportent une preuve visuelle difficilement contestable. Assurez-vous que les photos sont de bonne qualité et, si possible, datées. Vous pouvez les annexer au document papier ou les envoyer par email juste après la signature pour en garder une trace.
7. Comparez systématiquement avec l’état des lieux d’entrée
Gardez une copie de l’état des lieux d’entrée sous la main pendant la visite de sortie. L’objectif est de comparer point par point l’état de chaque élément. Si un mur était déjà marqué à l’entrée, on ne peut pas vous le reprocher à la sortie. C’est cette comparaison directe qui permet de distinguer l’usure normale (vétusté) des nouvelles dégradations.
Que dit la loi Alur ? Les mentions obligatoires
Depuis la loi Alur de 2014 et son décret d’application n°2016-382 du 30 mars 2016, le contenu de l’état des lieux est réglementé. Le but est de créer un document standardisé qui évite les abus et protège équitablement le propriétaire et le locataire. Un document qui ne contient pas ces informations peut perdre sa valeur juridique.
Pour être valide, votre état des lieux de sortie doit comporter les mentions obligatoires suivantes :
- Le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie).
- Sa date de réalisation.
- L’adresse complète du logement loué.
- Le nom et le domicile du bailleur et du locataire (et des mandataires si besoin).
- Les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie.
- Le détail et la destination des clés et autres moyens d’accès (badges, télécommandes).
- Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements (sols, murs, plafonds) et des équipements.
- La signature des deux parties (bailleur et locataire) ou de leurs représentants.
La loi insiste sur le fait que l’état des lieux doit être « établi contradictoirement ». Cela signifie que les deux parties participent à sa rédaction et le valident ensemble. C’est cette procédure qui lui donne sa pleine valeur juridique en cas de litige pour la restitution du dépôt de garantie.
Vétusté vs Dégradation : qui paie quoi ?
C’est souvent le point le plus conflictuel lors d’un état des lieux de sortie. Il est essentiel de faire la différence entre ce qui relève de l’usure normale et ce qui est une dégradation. Cette distinction détermine qui doit payer les réparations.
La vétusté : l’usure normale à la charge du propriétaire
La vétusté, c’est l’usure naturelle d’un logement et de ses équipements due au temps qui passe et à un usage normal. Le locataire n’est pas responsable de cette usure. C’est au propriétaire de prendre en charge le remplacement ou la réparation des éléments vieillissants.
Par exemple, une peinture qui jaunit après plusieurs années, une moquette qui s’use dans un lieu de passage ou des joints de salle de bain qui noircissent avec l’humidité sont considérés comme de la vétusté.
La dégradation : les dommages à la charge du locataire
Une dégradation est un dégât causé par une négligence, un manque d’entretien ou une mauvaise utilisation de la part du locataire. Dans ce cas, les frais de réparation peuvent être retenus sur son dépôt de garantie, sur présentation de justificatifs (devis ou facture).
Des trous dans un mur pour accrocher un cadre (non rebouchés), une vitre cassée, une porte de placard arrachée ou une brûlure de cigarette sur le sol sont des exemples de dégradations.
| Exemples de Vétusté (Charge du propriétaire) | Exemples de Dégradations (Charge du locataire) |
|---|---|
| Peintures jaunies ou légèrement passées par le soleil | Trous dans les murs non rebouchés |
| Parquet ou moquette usé(e) dans les zones de passage | Taches importantes sur la moquette (vin, café…) |
| Faïence ou joints de carrelage vieillis | Carreau de carrelage cassé ou fêlé |
| Dysfonctionnement d’un équipement dû à son âge (chauffe-eau) | Équipement cassé par un mauvais usage (porte de four) |
Pour éviter les discussions, les parties peuvent se mettre d’accord pour annexer une grille de vétusté au bail de location. Ce document définit la durée de vie théorique des matériaux et équipements (peintures, sols, appareils…) et applique un abattement forfaitaire par année d’occupation. C’est un outil très utile pour calculer de manière juste la part qui reste à la charge du locataire en cas de dégradation.
Gestion des litiges : que faire en cas de désaccord ?
Même avec la meilleure volonté, un désaccord peut survenir lors de l’état des lieux de sortie. Il existe des procédures claires pour résoudre ces conflits, que ce soit un refus de signer ou une contestation sur l’état d’un élément.
Le refus de signer l’état des lieux
Si l’une des parties (bailleur ou locataire) refuse de signer le document, l’état des lieux à l’amiable est impossible. Le document n’a alors aucune valeur. Dans ce cas, la seule solution est de faire appel à un huissier de justice (aujourd’hui appelé commissaire de justice). La partie qui le souhaite peut mandater l’huissier, qui préviendra alors l’autre partie par lettre recommandée au moins 7 jours avant sa visite.
Le recours à un huissier de justice
L’huissier va réaliser un « constat locatif ». Il se déplace pour inspecter le logement et rédiger un rapport détaillé et objectif. Le constat dressé par l’huissier est incontestable et s’impose aux deux parties. Il remplace l’état des lieux à l’amiable. Même si l’autre partie est absente le jour de sa visite, le constat est parfaitement valable.
Tarifs de l’état des lieux par huissier
L’intervention d’un huissier pour un état des lieux est réglementée. Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Cependant, la part payée par le locataire est plafonnée. Voici les tarifs TTC en vigueur :
| Surface du logement | Coût total (hors taxes et frais de déplacement) | Part maximale facturée au locataire |
|---|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | 131,50 € | 65,75 € |
| De 51 m² à 150 m² | 153,20 € | 76,60 € |
| Plus de 150 m² | 229,81 € | 114,90 € |
La saisine de la commission de conciliation
Si le désaccord ne porte pas sur la signature mais sur une retenue sur le dépôt de garantie après l’état des lieux, il est possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C’est une démarche gratuite qui a pour but de trouver un accord à l’amiable avant d’aller en justice. La commission convoque les deux parties et les aide à trouver une solution. Son avis n’est que consultatif, mais c’est une étape souvent efficace pour résoudre un litige sans frais.
FAQ – État des lieux de sortie
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes concernant l’état des lieux de sortie.
Peut-on refuser de signer un état des lieux de sortie ?
Oui, vous avez le droit de refuser de signer si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui est écrit. Cependant, ce refus entraîne automatiquement la nécessité de faire appel à un huissier de justice pour qu’il établisse un constat locatif. Les frais de cette intervention seront alors partagés.
Que faire en cas de désaccord sur un point précis de l’état des lieux ?
Si vous êtes d’accord sur l’ensemble du document mais pas sur un ou deux points, la meilleure solution est de le signer tout en ajoutant une mention « réserves sur [description du point de désaccord] » dans la section observations. Si le conflit mène à une retenue sur le dépôt de garantie, vous pourrez alors saisir la commission de conciliation.
Quel est le délai pour la restitution du dépôt de garantie ?
Le délai dépend du résultat de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie. Si des dégradations sont notées, le délai passe à deux mois.
Peut-on ajouter des photos à l’état des lieux ?
Oui, c’est même fortement recommandé. Les photos datées constituent une preuve visuelle très efficace. Elles peuvent être annexées au document papier ou envoyées par email aux deux parties pour avoir une trace numérique. Elles complètent les descriptions et limitent les contestations.
Qui paie les frais d’huissier pour un état des lieux ?
Les frais de constat locatif dressé par un huissier de justice sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. La loi fixe cependant un plafond pour la part que le locataire doit payer, en fonction de la surface du logement. Le propriétaire paie le reste.
Quelle est la différence entre vétusté et dégradation ?
La vétusté est l’usure normale due au temps (à la charge du propriétaire). La dégradation est un dommage causé par un mauvais usage ou un manque d’entretien (à la charge du locataire). Par exemple, une peinture qui s’écaille avec le temps est de la vétusté, mais un trou dans un mur est une dégradation.
