Tu te demandes quelles sont les charges que tu peux récupérer auprès de ton locataire ? Ou peut-être que tu es locataire et tu veux vérifier si ton propriétaire te facture correctement les charges ? 🧐 Tu n’es pas le seul à te poser ces questions ! La répartition des charges entre propriétaire et locataire est souvent source de confusion.
Bonne nouvelle : je vais tout t’expliquer clairement dans cet article ! On va voir ensemble ce que dit la loi sur les charges récupérables, quelles sont les dépenses que tu ne peux pas faire payer à ton locataire, et je te propose même un super tableau récapitulatif pour t’y retrouver !
Alors installe-toi confortablement, et c’est parti pour tout comprendre sur ce sujet qui impacte directement ta rentabilité locative ou ton budget logement !
📌 Pas le temps de tout lire ?
- Définition : Les charges récupérables sont celles que le propriétaire peut légalement facturer au locataire selon la loi du 23 décembre 1986.
- Principe : Toute charge non listée dans le décret de 1987 est automatiquement non récupérable.
- Catégories principales : Les charges se divisent entre taxes locatives, prestations et entretien courant.
- Paiement : En location vide, les charges sont payées par provisions mensuelles avec régularisation annuelle.
- Fiscalité : Les charges non récupérables sont déductibles de tes revenus locatifs si tu es au régime réel.
Charges récupérables et non récupérables : que dit la loi exactement ?
Tu as forcément entendu parler de la distinction entre charges récupérables et non récupérables. Mais d’où vient-elle exactement ? En fait, c’est la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui a posé les bases de ce système dans son fameux article 23.
Cette loi a introduit le concept de charges récupérables, c’est-à-dire les dépenses que toi, en tant que propriétaire, tu peux légitimement répercuter sur ton locataire. Et pour être encore plus précis, un décret de 1987 est venu dresser une liste exhaustive de ces charges.
En gros, la logique est simple : si une charge figure dans ce décret, tu peux la faire payer à ton locataire. Sinon, c’est pour ta pomme ! 😉
Mais pourquoi cette séparation ? Tout simplement parce que certaines dépenses profitent clairement au locataire dans son usage quotidien du logement, tandis que d’autres concernent plutôt la préservation de ton patrimoine sur le long terme.
Les 3 grandes catégories de charges récupérables
Pour bien comprendre ce que tu peux facturer à ton locataire, commençons par identifier les trois grandes catégories de charges récupérables :
- Les taxes locatives : elles comprennent notamment la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
- Les prestations liées à l’usage : il s’agit par exemple du chauffage collectif, de l’électricité des parties communes, ou encore de l’eau froide et chaude.
- Les dépenses d’entretien courant : ces dépenses concernent les menues réparations et l’entretien régulier des équipements communs comme l’ascenseur, les espaces verts ou le système de chauffage.
Par déduction, toute dépense qui n’entre pas dans ces catégories est considérée comme non récupérable. Tu ne peux donc pas la répercuter sur ton locataire. Mais alors, quelles sont ces fameuses charges non récupérables ? C’est ce qu’on va voir maintenant !
La liste exhaustive des charges non récupérables
Tu l’as compris : si une dépense n’est pas mentionnée explicitement dans le décret de 1987, elle est automatiquement non récupérable. Voici les principales catégories de charges qui resteront toujours à ta charge en tant que propriétaire :
1. Les dépenses de travaux
En tant que propriétaire, tu dois mettre à disposition un logement décent qui assure la sécurité et la santé de ton locataire. Et ça, c’est entièrement à tes frais ! Sont donc non récupérables :
- Les gros travaux dans le logement (réfection du plancher, remplacement de fenêtres, etc.)
- Les travaux importants sur la copropriété (ravalement de façade, changement de toiture, etc.)
- Les opérations de dératisation ou de désinsectisation
- L’effacement des graffitis ou autres dégradations liées au vandalisme
- L’enlèvement des encombrants abandonnés dans les parties communes
Ces dépenses concernent davantage la préservation de ton patrimoine immobilier sur le long terme, et non l’usage quotidien qu’en fait ton locataire. C’est pour cette raison qu’elles restent à ta charge.
2. Les dépenses de copropriété
Si ton bien est en copropriété, attention : seules les menues dépenses d’entretien des parties communes peuvent être récupérées. Tu devras donc assumer seul :
- Les primes d’assurance de l’immeuble
- Les honoraires du syndic
- Les frais administratifs et de gestion
- Les frais d’établissement et d’envoi des quittances de loyer
- Les dépenses liées à la sécurité et la surveillance de l’immeuble
- Le remplacement de la boîte aux lettres
- Les frais de dégorgement des canalisations d’eaux usées
Petit point intéressant : les charges liées au gardien ou concierge sont partiellement récupérables. Si ton gardien s’occupe à la fois du nettoyage et des poubelles, tu peux récupérer 75% de son salaire et charges. S’il n’effectue qu’une seule de ces tâches, tu peux récupérer 40%. Et s’il ne fait ni l’un ni l’autre, alors 100% reste à ta charge.
3. Les impôts fonciers
Ça, c’est simple à retenir : la taxe foncière est toujours à la charge du propriétaire. Contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (qui est récupérable), la taxe foncière reste 100% de ta responsabilité. C’est logique puisqu’elle est liée à la propriété du bien, et non à son utilisation.
De même, les frais de gestion de la fiscalité directe locale qui apparaissent sur ton avis de taxe foncière sont également non récupérables.
Tableau complet des charges récupérables et non récupérables 2022
Pour que tu t’y retrouves facilement, j’ai préparé un tableau récapitulatif super pratique ! Il te permet de voir en un coup d’œil si une charge est récupérable ou non :
| Catégorie | Dépenses | Récupérable ? |
|---|---|---|
| Ascenseurs | Frais de fonctionnement, électricité, entretien et petites réparations | ✅ Récupérable |
| Gardien et employé d’immeuble | Salaire et charges : si le gardien effectue l’entretien ET l’élimination des déchets | ✅ 75% Récupérable |
| Gardien et employé d’immeuble | Salaire et charges : si le gardien effectue UNIQUEMENT l’entretien OU l’élimination des déchets | ✅ 60% Récupérable |
| Gardien et employé d’immeuble | Salaire et charges : si le gardien n’effectue NI l’entretien, NI l’élimination des déchets | ❌ Non récupérable |
| Parties communes | Consommation d’eau (froide et chaude), électricité, combustibles | ✅ Récupérable |
| Parties communes | Entretien et nettoyage, produits d’entretien | ✅ Récupérable |
| Parties communes | Entretien de la chaufferie et menues réparations | ✅ Récupérable |
| Parties communes | Entretien des canalisations | ✅ Récupérable |
| Parties communes | Débouchage des égouts et désengorgement des canalisations | ❌ Non récupérable |
| Parties communes | Entretien des extincteurs | ❌ Non récupérable |
| Parties communes | Nettoyage des graffitis | ❌ Non récupérable |
| Parties communes | Frais de dératisation | ❌ Non récupérable |
| Parties communes | Achat/remplacement : aspirateur, digicode, boîte aux lettres, poubelles… | ❌ Non récupérable |
| Parties communes | Télésurveillance, téléalarme | ❌ Non récupérable |
| Espaces verts | Entretien courant, arrosage, nettoyage | ✅ Récupérable |
| Espaces verts | Taille des haies, des massifs, tonte de la pelouse | ✅ Récupérable |
| Espaces extérieurs | Nettoyage des gouttières | ✅ Récupérable |
| Espaces verts | Élagage et remplacement des arbres | ❌ Non récupérable |
| Espaces verts | Remplacement d’une haie ou d’un massif | ❌ Non récupérable |
| Taxes et impôts | Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | ✅ Récupérable |
| Taxes et impôts | Taxe de balayage | ✅ Récupérable |
| Taxes et impôts | Taxe foncière | ❌ Non récupérable |
| Taxes et impôts | Frais de gestion de la fiscalité locale | ❌ Non récupérable |
| Frais de gestion | Frais de gérance et de syndic | ❌ Non récupérable |
| Frais de gestion | Honoraires de gestion | ❌ Non récupérable |
| Frais de gestion | Primes d’assurance | ❌ Non récupérable |
Tu remarqueras que ce tableau fait apparaître clairement la distinction entre ce qui peut être répercuté sur ton locataire et ce qui doit rester à ta charge. Garde-le sous le coude, il te sera bien utile quand viendra le moment de calculer les charges ! 📝
Comment calculer et faire payer les charges récupérables ?
Maintenant que tu sais quelles charges sont récupérables, voyons comment les calculer correctement et les faire payer à ton locataire sans te prendre la tête !
Le calcul des charges en copropriété
Si ton bien est situé dans un immeuble en copropriété, tu pourras récupérer les charges à hauteur des tantièmes que tu possèdes. Par exemple, si ton appartement représente 50/1000èmes de la copropriété et que le chauffage collectif coûte 10 000 € par an, tu pourras récupérer 500 € (50/1000 × 10 000 €) auprès de ton locataire.
Dans le cas d’un immeuble en monopropriété (où tu es le seul propriétaire), tu peux répartir les charges entre les différents locataires. Mais attention, la répartition doit être équitable ! Le plus simple est de calculer au prorata de la surface des logements.
Les deux modes de paiement des charges
Il existe deux façons de faire payer les charges à ton locataire : les provisions et le forfait. Le choix dépend du type de location que tu proposes.
Pour une location vide (non meublée), la loi impose le système des provisions sur charges. Le principe :
- Tu demandes chaque mois une avance de charges (la provision)
- Tu estimes ce montant en fonction du budget prévisionnel de la copropriété et des résultats des années précédentes
- Une fois par an, tu fais une régularisation en fonction des dépenses réelles
- Si les provisions étaient trop élevées, tu dois rembourser le trop-perçu à ton locataire
- Si elles étaient trop basses, tu peux lui demander de payer la différence
Pour une location meublée, tu as le choix entre :
- Le système des provisions sur charges (comme pour la location vide)
- Le forfait de charges : tu fixes un montant mensuel qui ne changera pas, quelles que soient les dépenses réelles
Le forfait peut sembler plus simple, mais attention : tu ne pourras jamais demander de complément à ton locataire, même si les charges réelles sont plus élevées que prévu ! Le montant du forfait peut être révisé chaque année, en même temps que le loyer.
À noter : en bail mobilité, seul le forfait de charges est autorisé.
L’impact fiscal des charges non récupérables
Les charges non récupérables ne sont pas forcément une mauvaise nouvelle pour toi ! En effet, elles peuvent être déduites de tes revenus locatifs si tu es soumis au régime réel d’imposition.
Si tu loues en location vide, tes revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les charges non récupérables viennent alors en déduction de tes loyers, ce qui réduit ton résultat imposable.
Si tu loues en location meublée, tu es imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Là encore, les charges non récupérables sont déductibles si tu as opté pour le régime réel.
Un avantage fiscal intéressant : si tes charges non récupérables créent un déficit foncier (en location vide), celui-ci peut être imputé sur ton revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur tes revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.
Si tu as opté pour un régime micro (micro-foncier ou micro-BIC), les charges sont prises en compte de façon forfaitaire dans l’abattement applicable :
- 30% pour le micro-foncier (location vide)
- 50% pour le micro-BIC (location meublée)
- 71% pour les meublés de tourisme classés
Les questions fréquentes sur les charges locatives
🤔 Comment savoir si une charge est récupérable ou non ?
Pour déterminer si une charge est récupérable, il faut se référer au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste exhaustive des charges récupérables. Ce décret précise en détail toutes les dépenses que le propriétaire peut légalement répercuter sur son locataire. Par déduction, toute dépense qui n’y figure pas est considérée comme non récupérable.
⚠️ Que faire si mon propriétaire me facture des charges non récupérables ?
Si tu es locataire et que tu constates que ton propriétaire te facture des charges qui ne sont pas récupérables, commence par lui demander des justificatifs détaillés. Il est possible qu’il ne connaisse pas bien les règles ! Si le problème persiste, tu peux contacter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de ton département pour obtenir des conseils gratuits. En dernier recours, tu peux saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal.
📊 Comment sont réparties les charges entre propriétaire et locataire ?
Les charges sont réparties selon le principe suivant : celles liées à l’usage quotidien du logement sont à la charge du locataire, tandis que celles qui concernent la propriété du bien ou sa préservation sur le long terme restent à la charge du propriétaire. Par exemple, l’entretien courant des équipements est pour le locataire, mais les grosses réparations sont pour le propriétaire. De même, les consommations d’eau et d’électricité des parties communes sont récupérables, mais pas les frais de gestion de l’immeuble.
💡 Quelle différence entre charges récupérables et charges déductibles ?
Ne confonds pas ces deux notions ! Les charges récupérables sont celles que le propriétaire peut facturer à son locataire (comme l’entretien des parties communes). Les charges déductibles, quant à elles, concernent la fiscalité : ce sont les dépenses que le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs pour réduire son impôt. Toutes les charges non récupérables sont généralement déductibles fiscalement, mais certaines charges récupérables peuvent aussi l’être si elles n’ont pas été effectivement récupérées auprès du locataire.
📝 Le propriétaire doit-il obligatoirement fournir un décompte détaillé des charges ?
Absolument ! Le bailleur est légalement tenu de fournir un décompte détaillé des charges lors de la régularisation annuelle. Ce document doit préciser la nature de chaque dépense, son montant, et les clés de répartition utilisées. Si tu es locataire et que ton propriétaire ne te fournit pas ce décompte, tu es en droit de le lui réclamer. S’il refuse, tu peux même suspendre le paiement des provisions de charges jusqu’à ce qu’il s’exécute (mais continue de payer ton loyer !).
